Vendre des biens en France pour investir aux USA ? Les garder et faire les deux ?

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Un ami possède depuis 2000 un 40 m² dans le 17è à Paris. Acheté 130 k€ son bien vaut aujourd’hui 400 k€ et son emprunt est remboursé. Le bien est loué 1100€ hors charges soit un rendement brut de 10% sur son prix d’achat mais de 3,3% sur sa valeur actuelle.

Il ne souhaite pas rester investi à Paris compte tenu de la baisse des prix à venir selon lui. Il trouve que ce que je fais en Floride c’est bien mieux.

Mais il y a plusieurs hic. Tout d’abord, 67 k€ de plus-value à payer s’il vend… Ensuite, comme il reste deux années de bail, il risque une décote d’au-moins 10%. Et mettre tous ses œufs dans un même panier en Floride, ça ne le rassure pas. Son appart à Paris, c’est autre chose : il peut aller le voir quand il veut. Il est là. Il espère qu’un de ces enfants l’habitera un jour. Et s’il vend et qu’il ne mets pas tout aux USA, dans quoi va-t-il investir ? Donc il hésite…

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Garder à Paris ? Investir en Floride ? Il peut faire les deux !

Comment ? En contractant un emprunt sur 10 ans à 3,5% in fine de 70% de la valeur de son bien (280 k€) auprès de sa banque pour l’investir aux USA !

Il existe de nombreux intérêts à faire cela :

  •  Son patrimoine immobilier sera donc de 400 k€ à Paris,
    en France (60%), et de 40% en Floride (USA).
  •  Dans 10 ans, la durée de détention de son bien à Paris sera de 22 ans. Il sera passé de 14% à 44% d’abattement sur la plus-value (si la loi ne change pas d’ici là) !

Comparons maintenant les chiffres.

Voici les hypothèses :

  •  A Paris, les prix baisseraient de 10% puis 8% puis 5% et 2% (soit une baisse de 23% au total). Cette baisse serait suivie d’une année de stabilité en 2017 puis d’une hausse de 3% par an. En dix ans, la valeur de son logement aura perdu 11%. Par contre son loyer continuera à augmenter de 3% par an avec un rendement net de 75% du rendement brut (rendement brut qui sera remonté à 5% de la valeur de son bien en 2022).
  •  En Floride, les prix doublent sur dix ans (après avoir été divisés par plus de 3 en dix ans sur les biens qui nous intéressent). Le rendement net à l’achat est de 10% avec une hausse de 3% chaque année (en 2022, son rendement net en Floride serait donc de 6% contre 10% à l’achat, soit l’équivalent d’un rendement brut de 10% en 2022). Enfin 10% d’impôts sont dus à l’Etat américain.
  • Le dollar est stable.

 

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Au bout de 10 ans :

  • S’il conserve son appartement à Paris, la valeur de son patrimoine sera de 357 k€ et son revenu cumulé des 10 ans de 117 k€ avant impôts dus à l’Etat français.
  • S’il investit en Floride (où je rappelle il est impossible aujourd’hui d’emprunter pour un non résident) le produit net de sa vente, la valeur de son patrimoine
    sera de 665 k€ et il aura perçu 353 k€ de revenu cumulés nets des impôts dus au fisc américain.
  • S’il garde son appartement et emprunte in fine sur 10 ans, la valeur de son patrimoine sera de 637 k€ (357 k€ d’appartement à Paris, soit 39% de son patrimoine
    brut, 560 k€ de biens aux USA et 280 k€ de dettes). Son revenu net des sommes dues au fisc américain aura été de 316 k€ (117 k€ à Paris, 297 k€ en Floride et 98 k€ de remboursement d’emprunt). Si l’on applique une décote de 10% ou si les prix de l’immobilier étaient mieux orientés à Paris, ce scénario est même le plus favorable. 

Conclusion

Conserver son appartement à Paris et profiter des excellentes conditions d’emprunt pour investir aux USA est de nature à protéger son patrimoine de la baisse des prix et générer des revenus supplémentaires tout en conservant ses biens et en ayant une répartition de ses actifs plus équilibrée !

Bien entendu, tout ceci est lié à des hypothèses d’évolution des prix qui sont en ligne avec ma vision personnelle de ces deux marchés. Personne ne sait avec certitude de quoi l’avenir sera fait en termes d’évolution des prix (en termes de revenu, la probabilité est meilleure…)

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6 réponses à Vendre des biens en France pour investir aux USA ? Les garder et faire les deux ?

  1. ced dit :

    trés bonne idée, j’ai déjà demandé à mon banquier de la socgen;

    il ne financeront pas un achat aux usa.

    n’oubliont pas que seule la valeur « land » est réelle aux USA;

    Une maison peux perdre rapidement et a un taux d’usure plus important qu’en France

    • immobilier-floride dit :

      En effet, les seuls financements disponibles ici sont ceux non affectés (en d’autres termes les « prêts conso ». Ils peuvent aller jusqu’à 75 k€ sur 5 ans, il
      faut donc compter 60% d’apport pour
      que le bien (à 10%) rembourse l’emprunt… Ca fait un crédit court et cher.

      Les banques françaises, outre la question des garanties, ne sont surtout pas outillées pour exercer une hypothèque aux USA (ce qu’elles ne font déjà pas dans la zone euro…).

      Franck

  2. ced dit :

    il me semble que le crédit foncier le fait.

  3. pascalb40 dit :

    bonjour

     

    ce blog semble inactif depuis plusieurs mois que se passe t il ?

    • immobilier-floride dit :

      Il se passe comme souvent qu’il est pas simple de concilier la mise en place d’une nouvelle activité (la société d’investissement que j’ai créée se développe bien mais le bébé demande beaucoup d’attention entre la levée des fonds, l’achat-rénovation-mise en location des maisons,les dicussions sur le financement, le travail avec les fiscalistes, etc.), ma petite famille et le reste…
      J’ai commencé à travailler sur quelques posts (les section-8, la valeur taxable, les différents canaux d’achat…). Je promets de m’y remettre !
      Franck
      PS: et entre temps je réponds aux commentaires et aux emails que l’on m’envoie…

  4. bonjour à tous,

    Autre solution, on peut aussi se servir d’une assurance vie pour la nantir et emprunter une somme à investir en Floride, dans le fonds home and stone…le problème comme toujours c’est de savoir si la banque l’accepte !
    bien à vous

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