Pourquoi investir aux USA ? Quelques éléments sur la crise du marché immobilier US.

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Le marché immobilier américain a connu de février 1996 à juin 2006 une décennie de hausse continue et soutenue avec une accélération à compter de 1999, la croissance des prix dépassant 20% en 2004 (Source : S&P Case Schiller Index, 10-city composite index). Les prix ont été multipliés par 3 en dix ans dans une période de faible inflation (soit une croissance des prix de 11% par an en moyenne contre une inflation de 2,2% par an), l’équivalent d’une croissance de 140% en $ constants…

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Cette bulle immobilière a été alimentée par un accès excessif à un crédit peu cher, pour 3 raisons principales :

  •  Les banques américaines prêtent historiquement au regard de la valeur des biens et non du revenu des ménages. La règle du tiers des revenus imposée par les pouvoirs publics en France leur est inconnue.
  •  La « titrisation » massive des emprunts immobiliers a permis aux banques de produire un volume gigantesque de crédits sans impact sur leur consommation de fonds propres, sans freins lié aux risques encourus.
  •  La politique dite de « quantitative easing » de la banque centrale américaine, la FED suite à la crise de 2001 a alimenté le marché en crédits pas chers.

En particulier, les banques ont massivement prêté aux ménages aux revenus les plus modestes (notamment ceux dits « subprimes » qui ont représenté jusqu’à5% du marché juste avant l’explosion de la bulle, mais pas seulement) et sans apport.

 L’explosion de la bulle a été très violente et a entrainé un nombre massif de défauts de paiement et de saisies immobilières, renforcé par des facteurs spécifiques au marché américain :

  •  Aux USA, même si l’on doit à sa banque plus que la valeur de sa maison, si la banque s’approprie le bien, la totalité de la dette est effacée (au prix d’un « mauvais crédit » pendant 2 à 10 ans) : un ménage dont l’encours d’emprunt immobilier est supérieur à la valeur de sa maison et qui paie des remboursements supérieurs à la valeur d’un loyer a peu d’intérêt à rembourser…
  • Les américains utilisent couramment la différence entre la valeur de leur maison et leur encours de crédit immobilier pour financer des dépenses de consommation en « rechargeant » leur crédit immobilier. Les prix élevés et les taux faibles ont entrainé des rechargements massifs entrainant l’expulsion de ménages ayant acheté leur maison parfois depuis plusieurs décennies.

La crise immobilière doublée d’une crise systémique a mis à mal le système bancaire américain (et mondial) qui a en réaction totalement arrêté la production
de crédits immobiliers
. Le marché s’est grippé : effondrement de la demande (anticipation de baisse des prix et restriction de l’accès au crédit) et explosion de
l’offre (importance de la production de nouveaux biens, reventes des saisies par les banques, effet de stock) puis effondré.

 Evolution comparée des prix de l'immobilier en France et a

Au passage, sur le graphique ci-dessus qui montre l’évolution des prix et de l’inflation depuis 1987 (en bleu le marché des maisons de moins de 100 000$ à Tampa,
qui est le marché dans lequel les maisons à vendre se trouvent), on jettera un oeil à la courbe des prix français et parisiens (les « bulles » bleues et orangées)…

 Les mesures prises par le gouvernement américain début 2009 pour un an ont permis de stabiliser le marché qui a recommencé à baisser faiblement depuis la mi-2010. En effet, la production de crédit reste faible et les stocks des banques (« shadow inventory ») représentent encore près de 6 mois de ventes. Les procédures d’expulsion bloquées depuis 2 ans par des procédures judiciaires ont repris maintenant qu’un accord a été trouvé en février entre les banques et les créanciers.

 EHSYoYInvDec2011 - Graph taux de vacance USA

Pour autant les stocks ont d’ores et déjà beaucoup diminué (ils sont notamment passés de 22 à 8 mois de ventes à Tampa de janvier 2008 à fin 2011). Les analystes attendent la fin de la baisse des prix pour 2013 soit 7 ans après le pic de 2006. Compte tenu de la saisonnalité, cette baisse pourrait donc prendre fin en mars 2013.

 Au niveau actuel des prix, l’indice américain a quasiment doublé depuis le précédent plus bas de février 1996, soit une croissance deux fois plus rapide que l’inflation (+96% contre +46% ou +4,4% contre +2,4% annuels).Malgré l’effondrement de la bulle, les quinze dernières années ont donc été plutôt fastes…

Pour autant, si les tendances sont identiques sur les différents marchés américains, l’amplitude des hausses et des baisses est très contrastée : les prix ont perdu 7% depuis 1996 à Détroit alors qu’ils ont gagné 122% à Los Angeles (les indices des 20 principaux marchés US sont disponibles ici).

 Pour les raisons invoquées s’agissant de la hausse et de la baisse du marché, le segment des maisons les plus modestes n’a pas évolué comme le reste du marché. S’il a nettement plus cru que le marché en général, la baisse fut également beaucoup plus forte. Dans l’exemple de Tampa ci-dessus, comparé à février 1996, la hausse du tiers le moins cher avait atteint 239% contre 172% pour l’ensemble du marché mais cette hausse cumulée n’est plus que de 25% à fin décembre 2011 contre 43% pour l’ensemble du marché.

En conclusion : l’effondrement de la bulle immobilière a entrainé des « surventes » sur certains segments de certains marchés. Il existe
des opportunités intéressantes à l’achat au regard de la tendance de long terme sous réserve de bien choisir le lieu et le type de bien acheté. En effet, le marché américain, en voie de redressement, est actuellement très disparate.

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7 réponses à Pourquoi investir aux USA ? Quelques éléments sur la crise du marché immobilier US.

  1. Très intéressante ton analyse. C’est un blog d’une agence expatriée ?

    • immobilier-floride dit :

      Merci !

      Je suis un particulier habitant Paris mais je vais là-bas très régulièrement.

      Bien cordialement,

      Franck

  2. C’est juste une passion ??? non t’es obligatoirement dans le métier sinon c’est beau mais curieux :s. En tout cas tu donne des idées ;) merci bcp

    • immobilier-floride dit :

      Comme je l’explique sur la première page de mon blog, j’ai commencé à titre perso pour investir le patrimoine de mon couple. Ensuite, il se trouve que mon entreprise a fusionné avec une autre et que j’ai décidé de partir. Du coup, puisque je prends du plaisir à faire cela, je propose depuis le printemps mon expertise à des investisseurs via une société qui investi à Tampa.Mais globalement ce qu’il y a sur ce blog, c’est pour l’essentiel les analyses que j’ai faites avant de me lancer.

      Franck

  3. Tu m’étonnes pas que tu les ai fait avant de te lancer. C’est chronophage de tenir un blog !!!

    Mais bon vu son contenu, la monétisation devrait pas être un problème.

    Félicitation et surtout bonne continuation :)

  4. Tout d’abord j’ai envie de te féliciter pour le travail réalisé sur ton blog, et mise a part quelques détails je suis tout a fait d’accord avec ton analyse.

    Je suis aux USA depuis 10 ans, et je fais de la gestion de biens immobiliers sur Orlando, je fais du short terme (location de vacances) mais j’ai aussi  »donné » dans le long terme

    S’il est vrai que les procèdures d’evictions sont rapide et simples, il est vrai aussi qu’il n’existe aucune assurance de garantie des loyers, et la protection du propriétaires n’est pas
    plus « sécurisante  » que celle du locataires.

    Le long terme (bail de 7 a 12 mois) aux USA, si financièrement peut paraitre attractif, est tout de mème sujet a de nombreux aleas. D’une. le locataires US n’a aucun respect pour le bien
    loué, ni pour la durée des baux, J’ai vu des locataires se barrer au bout de 3 mois, avec evidemment 1 mois impayé, (soit couvert par la caution, mais en mème temps il a embarqué tout ou
    partie de l’electro-ménager, dont tout appartement ou villa doit ètre équipé, ou alors nous laissant un intérieur equivalent a Beyrouth après la guerre ou il faut tout refaire
    et/ou nettoyer.

    L’americain « normal » est, en règle général propriétaire de son bien ( moyenne d’age de la 1ere acquisition 26 ans) s’il ne l’est pas, il y a souvent une bonne raison (instable, sans réel
    profession et/ou emploi, couche social « alléatoire », etc) Les locataires sont très souvent des familles « a problème »  avec une affection particulière pour les chiens, pour ne
    pas dire Pitbull. Il m’est arrivé de refaire une villa entièrement 2 fois dans la mème année, peinture et remplacement moquette (les US adorent les moquettes, et plus elles seront claires,
    plus ils aimeront). Les cloisons et portes défoncés sont une spécialitée, pour laquelle  ils sont particulièrement adroits, ne me demandez pas pourquoi, je ne sais pas, sans doute
    parceque la violence concubine est très sérieusement condamné, il vaut mieux mettre des coups de lattes dans les murs qu’a son épouse ou concubine……

    Il m’est arrivé d’avoir 3 locataires la mème année et 4 mois d’innocupation sur une villa.

    En d’autre mots le locataire US est un gougnafier de 1ere.

    Donc, sauf en cas de chance rare (j’ai eu également), il faudra déduire au rendement les mois d’innocupation (la moyenne d’occupation d’un bien en long terme est de 8 mois/an) les loyers
    impayés, les travaux de réhabilitation, et le remplacement de ce qui aura disparu. Ajoutons a cela que le locataire Americain, soigneux ou non, est plus éxigeant que s’il avait acheté la
    villa et les plaintes seront aussi injustifiés que nombreuses si le bien loué ne présente pas le « défaut zero ».

    Pour ma part, le meilleur compromis est le short terme, la villa sera louée entre 25 et 40 semaines dans l’année pour des periodes de 1 ou 2 semaines pour les touristes a 3 mois
    pour les « snow Bird », ces americains du nord et Canadien qui viennent passé l’hiver au soleil. S’il est vrai que la villa sera innocupée pendant 10 a 20 semaines, le prix de loc sera 2
    a 4 fois plus élevés ( 1000.00/semaine  a 2400/mois ) et le bien restera dans un état neuf et irréprochable, si tant est qu’il l’etait au moment de son aquisition.

    Les propriétaires étranger (Français/canadiens) qui ont essayé le long terme, reviennent tous sur le short terme pour les raison citée plus haut.

    Il est vrai que ce type de gestion ne sera valable que sur des secteurs comme Orlando, ou la demande de loc en villégiature est forte pendant pratiquement toute l’année, mais d’un autre
    coté il laisse au propriétaire le loisir d’occuper son bien pour ses propre loisirs et  vacances, aussi le prix de l’immobilier y est inférieur d’environ 20% , et les assurances de
    30%. Une villa de 160m2 (récente)avec piscine privée et meublée a 130 000€ ou un appartement 3 chambres 60000€ est une opération courante sur Orlando et a mon avis impossible a
    trouver sur Tampa(sans vraiment connaitre le Marché sur la cote)

    Voir mon blog

    http://vacancesfloride.bloguez.com/vacancesfloride/1607279/Investissement-Immobilier-Floride     

     

    • immobilier-floride dit :

      Je ne sais pas qui était ton property manager… à mon avis j’en changerais…
      Pour avoir échangé avec beaucoup de personnes faisant ce type d’investissement, ce type de mésaventure est exceptionnelle et… arrive partout dans le monde. Vu que 40% des ménages américains sont locataires, j’espère qu’ils n’en sont pas tous là (pour info, les statistiques nationales montrent un age moyen du primo-accédant à 33 ans – http://www.nahb.org/generic.aspx?genericContentID=88533). Une maison louée 4 fois en une année avec 4 mois de vacance montre simplement l’absence totale de professionnalisme du gestionnaire!
      Par ailleurs, ce qui est possible à Orlando, du fait des parcs, ne l’est pas nécessairement à Tampa… Pour autant, il faut compter des frais de property management beaucoup plus élevés, une taxe de 11% qui n’existe pas sur la longue durée…
      Tu peux nous détailler un peu ce qu’est un compte de résultat en short term ?
      Franck

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