Louer à des « section 8 », est-ce une bonne idée ?

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Lorsque l’on cherche à investir en Floride ou aux USA dans le locatif et que l’on vise des biens dans des quartiers modestes, on nous parle souvent des section-8. Souvent comme un opportunité d’ailleurs. Cet article vise à savoir un peu mieux ce qu’il en retourne.

Autant le dire tout de suite, mon property manager n’est pas fan des stratégies « section 8 only » … J’en ai donc que dans environ 10% de mes appartements ou maisons.

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La Section 8 of the Housing act of 1937 ou c’est quoi les section-8

Les locataires « section 8 » (section 8 tenants) sont les locataires qui loueront chez vous en payant partiellement ou totalement avec un coupon (voucher) émis par la Public housing agency locale (FHA),une émanation du ministère fédéral du logement (US dpt of Housing and Urban Development, dit HUD).

Le Section 8 est un programme fédéral créé en 1974 pour venir en aide aux ménages modestes considérant que le problème du logement aux USA n’était plus de trouver
des logements de bonne qualité mais la part importante que le logement représentait dans le budget des familles modestes. Le programme de vouchers est l’un des programmes du section 8 (et le seul qui nous intéresse ici). Il touche 2.1 millions de ménages US (contre 3.1m aidés au total via le section 8). Ces vouchers peuvent être utilisés pour se loger dans des constructions subventionnées, pour acheter une maison ou pour louer dans le secteur privé. Il existe des programmes équivalents pour les vétérans de l’armée.

Pour être éligible, un logement doit être conforme aux fair housing laws, ne pas dépasser un certain montant de location dépendant des caractéristiques du bien et de sa localisation (pour un appartement une chambre, ce sera 1522$ à St Francisco, 1280$ à NY et moins de 500$ dans d’autres comtés – source wiki). Une inspection est nécessaire pour vérifier tout cela. Pour ces deux raisons notamment (si vous avez un condo à un emplacement fantastique et de bonne qualité, vous voudrez certainement le louer pour beaucoup plus cher que ce que propose le HUD mais si c’est une vieille maison en bois dans un quartier délaissé, c’est certainement beaucoup plus que vous ne pouviez espérer…), certains propriétaires ne souhaitent pas louer à des section-8.

Pour être éligible, un ménage doit remplir des conditions liées aux revenus, au nombre de personnes vivant dans le ménage et au patrimoine de celui-ci. Par ailleurs,
le programme de vouchers est un programme fermé : c’est comme l’obtention d’une place en HLM ici, ce n’est pas parce qu’on y a droit qu’on l’obtient. Les listes d’attentes font souvent plusieurs années et certaines FHA mettent en place des loteries ou n’ouvrent les inscriptions que quelques jours et les referment pendant plusieurs années. Les situations sont réévaluées annuellement. Cette situation financière risque d’empirer avec les coupes budgétaires en cours.

Le coupon est défini selon les caractéristiques de la famille. Ensuite, libre à elle, si la FHA le permet (parfois compte tenu des finances serrées du ménage, elles édictent aussi le montant maximal que celui-ci peut payer), de payer le supplément (d’où la possible expulsion en cas de non-paiement). Le dépôt de garantie est payé par le locataire.

Les avantages à louer à des section 8

  •  Des loyers totalement ou majoritairement garantis (si le loyer dépasse le voucher, le solde est dû par le locataire) et payés le 1er de chaque mois.
  • Des locataires pas toujours regardant sur la valeur de marché de leur location tant que celle-ci reste inférieure ou égale à leur voucher.
  • Si des désordres graves sont constatés, le locataire peut perdre son droit à l’allocation, ce qui doit inciter les locataires à bien se comporter.

Les inconvénients

  • L’administration gérant les section 8 est lourde : inspections préalables à la location qui prennent 2 semaines (et que l’on ne peut pas anticiper) avec des exigences parfois « étonnantes ». Par exemple, le label a déjà été refusé car une chambre comportait une porte donnant sur l’extérieur. Le changement de property manager peut entrainer de longs mois de perte de tout revenu avant que le transfert ne soit opéré par l’administration.
  • Les section 8 sont par définition une population plutôt pauvre, parfois en difficulté, instable (chômeurs, familles monoparentales, etc.) : le taux de rotation est souvent plus élevé et les dégradations souvent plus importantes avec des locataires qui disparaissent parfois sans laisser d’adresse.
  • Certains property managers utilisent les section 8 pour louer (parfois
    très) au-delà du prix du marché. Pour l’acheteur, c’est à la fois une aubaine mais aussi un risque : si le système était remis en cause (du fait des difficultés budgétaires il est
    d’ailleurs de plus en plus difficile d’obtenir les vouchers et l’administration a réduit les valeurs locatibes cette année à Tampa) et que vous basiez votre rentabilité sur ce système, celle-ci risque d’être inférieure à vos prévisions et la valeur de votre bien pourrait baisser.
  •  Il peut être plus difficile, plus coûteux et plus long d’expulser des section-8 car seules les expulsions judiciaires sont permises.

En conclusion

Avoir des section 8 dans votre parc locatif peut être intéressant, surtout lorsque vous louez dans des quartiers où de toutes façons votre clientèle fera partie de populations fragiles à fort risque d’impayés (quartiers de centre-ville, plus pauvres) : vous êtes sûr d’être payés et vous pourrez parfois louer un peu plus cher.  Vous aurez peut-être un peu plus de maintenance et de turn-over mais vous devriez vous y retrouver. Demandez à votre property manager d’appeler quand même les précédents propriétaires pour vous rassurer sur vos locataires. Attention cependant à ne pas baser votre valorisation sur ce système, très coûteux et très décrié dans ces temps budgétaires difficiles. Assurez-vous que vous connaissez la valeur locative de marché (par exemple en appelant d’autres property manager et en leur donnant l’adresse du bien qui vous intéresse) de votre bien avant son acquisition et prenez cela comme un bonus temporaire.

Pour en savoir plus :

http://www.massresources.org/section8-landlords-guide.html

http://en.wikipedia.org/wiki/Section_8_%28housing%29

 

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