Les risques

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 Tout investissement immobilier comporte des risques!

De façon non exhaustive :

 - Non paiement des loyers

 - Réparations imprévues / frais de copropriétés importants à court terme ou croissances à long terme

 - Dégâts liés à des phénomènes naturels

 - Baisse des loyers

 - Turn-over des locataires

 - Remise à niveau après location

 - Dégradation du quartier et du voisinage

 - Modification sensible de la fiscalité,

 - Etc., sans oublier bien entendu l’escroquerie pure et simple à l’achat ou à la vente.

Pour limiter ces risques : tout vérifier, faire les diligences les plus approfondies, recouper les informations, bien s’entourer (je rappelle ici que je ne suis pas
un professionnel de l’immobilier mais un investisseur moi aussi)… Mais le but de ce post n’est pas de discuter des risques de l’immobilier en général mais faire un focus sur les risques spécifiques liés à l’investissement aux USA en général et à Tampa en particulier (qui peuvent parfois être des opportunités, cf. le taux de change €/$).

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Risque de change

Le cours du dollar est à ce jour autour de 1,30€/$.  Si le cours a été particulièrement volatil depuis un an du fait de la crise de la dette (de 1,32 à 1,48),
l’Euro est resté dans un couloir assez serré depuis fin 2003 (entre 1,2 et 1,6 €/$). Qu’en sera-t-il sur les années à venir ?

Une appréciation régulière de l’Euro de 35% sur dix ans (3% par an), qui amènerait le cours à 1,76€/$, réduirait le rendement net de un tiers environ. 

Si mon avis personnel est que l’euro est structurellement une monnnaie plus faible que le dollar (plus d’éléments sur mon post sur le sujet mais je table à titre personnel plutôt sur une appréciation structurelle de 1% par an), beaucoup pensent que le dollar va durablement remonter face à l’euro. Si tel devait être le cas, c’est l’effet inverse : votre rendement sera plus important en euro et votre actif s’appréciera !

Risques pays / risques économiques

Un affaiblissement significatif de l’économie américaine pourrait avoir deux conséquences significatives sur le prix de l’immobilier : un accès toujours difficile au crédit du fait de l’aversion des banques au risque en période de récession et une hausse du chômage, qui réduirait le pouvoir d’achat des ménages et la proportion de ceux pouvant devenir propriétaire, voire entrainerait une recrudescence du taux de défaut : pour 23% des ménages américains ayant une dette immobilière, celle-ci est supérieure à la valeur de leur bien.

On peut cependant penser que dans 10 ans, le marché immobilier américain aura totalement pansé ses plaies. Si l’on compare la crise américaine à celle qui a frappé le marché immobilier parisien et français en 1989, 16 ans plus tard, en 2005, le marché était proche d’un nouveau plus haut. Les cycles de hausses ou de baisses immobilières durent en général de 5 à 10 ans.

Risques locatifs

Ils sont de plusieurs ordres : baisse du niveau des loyers, illiquidité du marché locatif, présence de mauvais locataires dans les maisons, etc.

 Dans le comté de Hillsborough et à Tampa le marché locatif est aujourd’hui tendu et les prix des loyers orientés à la hausse du fait de la faiblesse de la demande à l’achat, au départ de propriétaires vers le locatifs et à la baisse du chômage américain. La tendance pourrait cependant s’inverser : mise sur le marché d’un grand nombre de biens aujourd’hui vides pour cause de saisie immobilière en cours, taux de vacance globalement élevée en Floride, etc. Une telle situation pourrait augmenter la vacance locative et entrainer un recul des loyers par rapport à l’inflation générale, réduisant le rendement de l’investissement (une baisse des loyers ou hausse de la vacance de 1% réduit le revenu locatif net de plus de 1%).

 Ces risques sont cependant contrebalancés par la croissance régulière de la population en Floride (et à Hillsborough), du fait du climat et de la géographie de cet état : +2,1% par an entre 2000 et 2006, soit 400 000 nouveaux habitants par an ou un besoin de plus de 200 000 nouveaux logements. Les constructions nouvelles se sont effondrées depuis 2006.

 La présence de mauvais locataires relève de l’expertise du gestionnaire immobilier, même si le contexte économique peut jouer (taux de chômage…). Par ailleurs,contrairement en France où l’expulsion d’un locataire est longue et complexe en cas de non paiement, celle-ci est assez rapide en Floride. Les impayés sur loyers ne sont donc pas assurés. Sur ces derniers risques, l’achat de plus d’une maison permet de limiter/lisser l’impact de ce risque.

Risques naturels

Les maisons peuvent être assurées (les miennes le sont !) contre l’ensemble des risques naturels : ouragans, inondations, « sinkholes » (dolines), etc. Par ailleurs, le risque d’ouragan est faible (ils passent plus au nord) et la ville de Tampa est la plus ensoleillée des Etats-Unis (360 jours par an). Le dernier cyclone ayant touché la ville l’a fait en 1921.

Les assurances prévues peuvent également comprendre une garantie « perte d’exploitation » liée à ces risques naturels.

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2 réponses à Les risques

  1. yannou77 dit :

    Je vous cite  » Les prix étant transparents aux USA, mes prix d’achat sont en ligne. » sur http://www.passion-locatif.com/2012/05/07/investir-en-floride-un-achat-cle-main-ou-locataire-en-place/ .
    Je me demande juste où en ligne ?

    De plus, un détail de la « taxe d’habitation américaine » dans vos descriptions des charges, serait un plus (environ 2,2% de la valeur du bien, cela permet de voir à combien l’administration évalue
    le bien, même si cela constitue une fourchette basse.) Vous dîte qu’il n’est pas possible de financer à crédit les biens par les banques américaines (hors taux usurier). Avez vous essayer les
    pistes de banques française (hors prêt à la conso comme vous avez fait) ?

    • immobilier-floride dit :

      Je viens du coup de me rendre compte que je n’ai jamais posté mon post « liens utiles » !

      zillow.com (site immobilier américain le mieux fait)

      http://www.hcpafl.org (l’appraiser du comté de Hillsborough).

      Si vous me mettez un email je vous enverrai les adresses :) .

      Franck

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