Le processus d’achat d’une maison

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Le processus décrit ici est sans recours à l’emprunt pour financer le bien. Il faut compter un mois en moyenne entre l’acceptation d’une offre et le closing.

Il n’est pas fondamentalement différent en cas de recours à un financement (les appraisal, surveys & co passent de facultatif à obligatoires) mais un européen non résident américain ne peut pas dans les conditions actuelles de marché financer en dette bancaire des biens de moins de 200 k$… Il existe bien des hard money lenders, mais le TEG est supérieur à 11% !

D’une façon générale, les biens sont listés dans le MLS (multiple listing service), un fichier central alimenté par toutes les agences immobilières. Deux agents immobiliers sont donc impliqués dans la vente : le listing agent qui a mis le bien en vente pour le compte du vendeur et le broker qui est le conseillé de l’acheteur. Ils sont généralement rémunérés chacun avec 3% du prix de vente. Suite à l’annonce dans le MLS, on sélectionne les biens à visiter et on fait la visite avec son broker.

On fait ensuite une offre en envoyant un contrat « as is » signé. Si l’offre est acceptée (le contrat est dit executed), on verse un dépôt de garantie (compris entre 1000$ et 2% du prix proposé).

On a alors 10 ou 15 jours pour inspecter la maison. C’est un home inspector professionnel qui fait un rapport pour l’état de la maison
(coût : 350 à 400$).

Si tout va bien, on demande à la title company, qui tient lieu de notaire (tiers de confiance), de préparer la vente. Elle doit s’assurer de la
réalité du titre et faire des diligences pour vérifier qu’il n’y a pas d’inscriptions (liens) qui grèvent la propriété.
Comme souvent après la vente il n’est plus possible de se retourner contre le vendeur, on peut demander des recherches complémentaires auprès de la municipalité (municipality lien search, généralement 70$) ou demander un état des limites du terrain et du bâti (ou survey, généralement 350 à 400$). C’est le contrat de vente qui définit la répartition du coût de la title company (autour de 600$ hors frais et assurances si c’est simple et tout va bien) : souvent le vendeur ou les deux, chacun pour ce qui le concerne.

La title company s’occupe également de l’assurance du titre de propriété (la title insurance). En effet, en l’absence de notaires (les notary ne font qu’authentifier les signatures) ou de cadastre, quelles que soient les recherches effectuées par la title company ou les registres fiscaux, il subsistera toujours un risque, même très faible, sur la réalité du titre de propriété (ex. le terrain aurait été vendue avec une clause annulatoire dans les années 50…). Pour s’en prémunir, on assure le titre contre une éventuelle contestation pour la valeur d’achat et pour la durée de détention. La title company fait également le calcul des prorata (impôts, loyers, etc.) et le séquestre des fonds. Elle fait l’enregistrement après la vente et paie les droits afférents (quelques dizaines de dollars tant que c’est une vente cash).

Lorsqu’il y a accord sur tout, la title company fait signer à l’acheteur et au vendeur le HUD (du département fédéral Housing and Urban Development) qui synthétise l’ensemble des éléments financiers, solde la vente et enregistre celle-ci. Le titre est ensuite délivré sous 90 jours.

Il est possible en sus de la title company de se faire accompagner par un avocat. Celui-ci demandera environ 600$ pour accompagner un acquéreur. On peut également demander une évaluation de la valeur de la maison (appraisal) qui coute 400$ environ.

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20 réponses à Le processus d’achat d’une maison

  1. kurrimboccus dit :

    Bonjour Franck,

     

    Un grand merci pour toutes ces informations précieuses.

    Mon voyage approche, je pars vendredi 8 février :)

    J’ai pu quitter mon job un peu plus tôt que prévu, ce qui me laisse quelques jours pour planifier tout ça correctement.

    Je me suis mis en contact avec plusieurs broker sur place. Certains me disent qu’il devient difficile de trouver dans ces prix, que ça part vite, et qu’un rendement supérieur à 8% c’est pas
    simple du tout ^^

    Certains me conseil d’autres coins un peu plus éloigné (St peterburg, le conté de Pinellas, Spring Hill …), je reste ouvert et j’e ferai peut être quelques visites.

    D’autres me disent que pour des biens de cette valeur, il sera difficile de trouver un broker qui m’accordera tout son temps car la comission est trop peu interessante … ^^

    Ce numéro EIN tarde à venir, du coup mon compte pro n’est toujours pas actif, mais le compte perso oui, ce qui me permet d’envoyer les fonds :)
    En plus l’euro semble au top de sa forme :)

    Bref, il me reste pas mal de choses à voir, j’espère vraiment pouvoir atteindre les 10% de rendement :)

    Je ferai un retour sur cette aventure !

    J’espère que tes investissements se déroulent toujours correctement.

    Sam

    • immobilier-floride dit :

      Effectivement, non seulement les stocks n’ont jamais été aussi bas (www.gtar.org) mais en plus en janvier, pour toute maison en saisie, en arrivant sur les lieux il y avait déjà un investisseur et en repartant un autre arrivait. Une maison dans un bon quartier au Bon prix a eu 30 offres… Mais on peut finir par trouver chaussure à son pied (et ça part vite). Pinellas est globalement réputé plus cher. Sping Hill c’est plus loin des emplois. Marché locatif à valider selon le bien. Ton broker va gagner 1000$ par maisons, donc concentres tes visites, c’est ce que je te conseillais. Parles en ouvertement avec lui pour savoir où ça commence et quand ça finit… Pour l’euro c’est sympa en effet. L’EIN ça se fait dans la journée normalement… Je ne sais pas qu’elle procédure tu as prise. N’hésites pas à m’envoyer un email quand tu seras la-bas. Bonne chance (tu devrais quand même y arriver… J’ai acheté un triplex à… 13,85% hors vacance quand j’étais là-bas, mon seul achat interessant cependant).

  2. Sam dit :

    Bonjour Franck,

    Merci beaucoup pour tout tes précieux conseils. Ton blog et toi même m’ont été plus qu’utiles dans ma démarche. 

    Mon séjour en Floride touche à sa fin et pour le moment tout se passe plutôt bien. Je serai officiellement propriétaire de deux maisons dans quelques semaines. 

    L’une d’elle necessite beaucoups de travaux mais est très grande.

    La seconde maison est un duplex, qui necessite un peu moins de travaux. J’attend toujours le devis. 

    J’ai suivis tes conseils concernant le quartier, et tes contacts. Merci mille fois.

    Concernant le contractor, j’ai fais un devis avec celui qu’utilise deux amis sur place, il m’a l’air moins cher que celui proposé par Mike, et compétent d’après 2 personnes qui ont utilisés ses
    services à Tampa. Si tu souhaites ses coordonées je peux te les envoyer. Tu peux également les demander à Mike. 

    Voila voila, sinon petite anecdote, si certaines personnes souhaitent aller en Floride je vous déconseille d’emmener une sacoche. Les américains prennent ça pour un sac à main ^^

     

    • immobilier-floride dit :

      Bravo pour ton courage et ta persévérance !
      Mike a les coordonnées du contractor, je ferai un essai lors d’une prochaine acquisition (c’était trop court pour mes deux dernières).
      Fais-nous un retour quand ce sera loué avec les rendements que tu auras atteint !

  3. Bonjour, 

    J’aimerai bien vous félicite pour cet article tres intéressant.

    L’achat d’une maison n’est pas chose simple, je vous incite dans quelques informations sur le processus d’achat d’une maison :

    Adressez-vous à un prêteur hypothécaire

    Explorez le marché de l’habitation

    Demandez l’avis d’un conseiller juridique

    Choisissez un agent immobilier

    Choisissez un constructeur

    Présentez une offre d’achat

    Commandez une inspection de la maison

    Concluez la transaction

    Assurance-vie et assurance invalidité facultatives….

     

    Cordialement 

     

     

     

  4. Sam dit :

    Bonjour,

    Merci pour cet article très interessant.

    Quand tu parle de closing, il sagît du moment ou l’on obtient les clés ?

    J’aimerai me lancer dans l’achat d’une petite maison et je souhaiterai savoir combien de temps je dois envisager de passer sur place pour repérer une maison, l’acheter et éventuellement la
    retaper un peu si besoins.

    Merci par avance pour tes infos.

     

    • immobilier-floride dit :

      Bonjour Sam,

      Le closing c’est le moment où l’on obtient les clés, effectivement.

      Tout dépends de ce que tu veux acheter (type de maison, budget) mais d’une façon générale c’est assez tendu en ce moment en termes de stock de maison à vendre, donc une fois les maisons repérées,
      il y a souvent plusieurs offres et on est pas sûr de les avoir (compte deux semaines ici). Une fois la maison trouvée, compte 1 mois. Pour les travaux, compte un autre mois. C’est un ordre de
      grandeur…

      Franck

  5. Sam dit :

    Merci pour ton retour Franck.

    J’aimerai me lancer dans un premier achat dans les mois à venir.

    Pour cela je vise une petite maison en banlieu avec l’idée de la rénover. En effet j’aurai un peu de temps à passer sur place. (Je devrais quitter mon travail en fin d’année) et ai économisé
    environ 50K Euros en travaillant un an et demi.
    Je suis un jeune ingé de 24 ans qui souhaite entre deux contrats tenter cet investissement en Floride. D’une part pour le rendement nettement plus important qu’en France et d’autre part pour
    l’expérience qu’une telle aventure peut m’apporter :)  (Plutôt que d’acheter une place de parking sur paris).

    Si tu as des conseils je suis plus que prenneur.

    Me conseillerais tu de partir avec cette somme d’argent pour réaliser l’achat d’une petite maison ? Ou de contracter un prêt à la consommation d’un même montant pour avoir un capital plus élevé ?

    Sachant que je pense pouvoir trouver un travail assez rapidement lors de mon retour en France.

    Je lis ton blog avec beaucoup d’intérêt. Merci par avance de ton retour.

    • immobilier-floride dit :

      50k€ c’est un peu juste au regard des frais liés à la mise en place d’une société (entre le compte en banque, les déclarations, la société, compte 1500-2000$ par an, quel que soit ton investissement). C’est mieux de doubler la somme (et d’acheter deux maisons ou une maison plus importante). Mais cela veut dire que les remboursements seront supérieurs au revenu de tes investissements : cela te laisse peu de place à l’erreur…
      Les travaux sont beaucoup moins chers en Floride qu’en France (le coût horaire est de 7$ TTC…) mais après ta motivation n’est pas nécessairement l’argent.
      Un conseil : planifie bien. Idéalement il faudrait avoir acheté les maisons avant de venir (un voyage préalable t’aidera aussi à prendre la température) pour n’avoir que les travaux à gérer et être plus efficace sur place (en rénovant toi-même cela peut en outre mettre un peu plus de temps et il y a des choses que tu ne pourras pas faire toi-même, type toiture…). Acheter peut mettre un peu de temps car la banque peut avoir des aléas (il m’est arrivé d’avoir plus de 3 mois entre l’acceptation de mon offre et la vente effective…). Tu peux d’ores et déjà demander à un broker de te mettre en place un « MLS search » qui te donnera une idée de ce que tu peux trouver sur le marché dans tes niveaux de prix.
      Bon courage !
      Franck

  6. Sam dit :

    Bonjour,

     

    Oui alors je commence à planifier un peu.

    Cotés budget je pense finalement avoir entre 100 (En comptant mon capital de 50K€ et un emprunt à taux d’intérêt inférieur à 2%). Mes mensualités sur 10 ans ne seront donc pas très élevés.

     

    Toujours dans un but de rentabilité maximale, pense tu qu’il est possible avec ce budget d’investir dans deux petites maisons, les rénover, et les louer chacune à environ 850 dollars ?

    Par exemple je peux voir quelques maisons sur zillow.com qui se vendent aux alentours de 25K$  /  30K$.

    En comptant 10K$ de travaux, les divers frais d’acquisition … On peut s’en sortir pour environ 45k$ la petite maison ?

     

    Dans tous les cas je vais me rendre sur place et faire un petit tour de la Floride. (Port Charlotte, Orlando et Tampa). Je vais également contacter un broker pour avoir une liste précise des
    biens à vendre dans cette gamme de prix. Si tu as quelques conseils concernant les pièges à éviter je suis preneur :)

     

    Je prépare mon voyage pour janvier :)

     

    • immobilier-floride dit :

      100 k€ est je pense un bon budget pour 2 maisons (impossible pour 3) dans des quartiers populaires.
      45 k$ la petite maison louée 850 $, voire. Cela fait 22,6% de rendement brut. Pas impossible mais pas simple. Une maison à 25/30 k$ coûte souvent plus cher à rénover que 10k$ (+closing costs) car si elles sont à ce prix, c’est souvent dû à leur état… Par ailleurs, pour ce type de maisons, enlève 50 à 100$ sur l’estimation zillow du loyer. Il faut se souvenir que c’est une moyenne et qui dit maison pas cher dit parfois maison pas nécessairement agréable à habiter.
      Un conseil : soit en ordre de marche pour acheter. Tu vas voir des maisons et vouloir faire des offres. Sinon, les maisons risquent de ne plus être là à ton retour en France. Or pour faire une offre tu as besoin d’une « proof of funds ». Et il est possible que les banques n’acceptent pas une « proof of funds » venant de France, même en anglais, pour ce type de biens (à 30 k$ la banque ne fait pas dans la finesse…). Donc, soit ouvre ta société, ton compte en banque et envoie les fonds avant de partir (en ayant une fin de mois pour avoir un joli « statement » soit contourne en envoyant les fonds à un avocat spécialisé (title company) ou un property manager (que j’utilise perso parfois comme mon banquier -sans découvert !) qui te feront le proof of funds. C’est à caler avec ton broker mais si la machine administrative n’est pas en ordre de marche une partie de ton voyage sera gâchée…

  7. Sam dit :

    Bonjour Franck, 

     

    Alors voila je commence à m’organiser car c’est décidé, je pars dans le but d’investir en février. Je pars pour un peu plus de deux semaines, j’espère que cela suffira. Mon billet d’avion est
    déjà réservé.

     

    Je me permets de te demander quelques conseils sur ces investissements car c’est la première fois que je me lance dans quelque chose de cette ampleur. 

    Ma société est en cours de création ainsi que mon compte bancaire.

    Je ferai en sorte que les fonds soient transférés avant mon départ. 

     

    Je vais donc viser deux maisons dans des quartiers populaires. Aurai tu des quartiers particuliers à me conseiller ?

     

    Je pars avec une somme totale de 100 KEuros. Ce qui me fera entre 129 et 140 mille dollars.

    Il faut donc que je vise des biens d’environ 65 mille dollars en comptant la rénovation. Soit environ 40 mille dollars à l’achat ? 

     

    De plus, aurais tu quelques contacts à me conseiller ? si tu as un broker en qui tu as confiance ou un property manager ?

     

    Je te remercie beaucoup pour ton blog et toutes ces informations.

     

    Est ce que tu te lance dans de nouveaux investissements cette année ? :)

     

    • immobilier-floride dit :

      Bonsoir Sam,
      Quelques conseils, oui :
      Compte plutôt 130k$ (les bonnes surprises sont plus faciles à gérer que les mauvaises). Cela devrait suffire pour deux maisons si tu restes à East Tampa (pour faire simple nord de I4 et est de I275) ou Clair Mel. Evite Sulfur Springs et Ybor city si tu ne fais que deux achats. Vise des 3 chambres (voire deux) car tu es trop court pour du 4 chambres.
      Pas de règle pour les rénos, je suis allé de 3 à 30 k$. Compte 10k$ pour une maison « normale » (la cuisine et les sdb sont là, elle n’est pas défoncée et à l’air normale) + 6k$ éventuellement pour le toit. Reste donc 45-50k$ pour les maisons et les frais (compte 1500$ si tu n’utilises pas d’avocat [moi j'en ai pris un pour mes premiers achats, ce qui était d'autant plus judicieux que je n'étais pas sur place pour les closings - compte 600$/maison] et que tu ne fais pas de survey ou d’appraisal).
      Je te conseille de virer les fonds avant ton départ pour minimiser le change (c’est le change qui coûte, pas le virement). Avec RationalFx tu devrais pouvoir t’en tirer à 0,3%. Au guichet ou chez ta banque ce sera plus de 1%. 1000$ facilement gagnés ! Par ailleurs, n’espère pas pouvoir faire des offres sans une proof of funds, ce qui veut dire que tes fonds doivent être arrivés avant que tu partes.
      2 semaines c’est court… Tu dois voir des maisons, faire des offres, négocier (les banques sont maîtresses du calendrier…), inspecter, deviser, etc. Tu as donc intérêt à avoir choisi ton broker avant et prendre les 3 premiers jours à voir des maisons. Vois en 30 au-moins si tu en veux deux. A part la banque (pour récupérer ta lettre de proof of funds), mets tous les autres RV en fin de première semaine pour être sûr d’avoir le temps nécessaire pour voir des maisons et faire des offres.
      Mon Broker c’est Mike Rimkevicius de Tampa4u (mike@tampa4u). Je l’occupe bien mais tu peux le contacter de ma part. En property management j’utilise AllCountyTampaBay. Je te les recommande chaleureusement (Su Ferrera et Hon Wong). En réno, fais faire plus qu’un devis. Je travaille entre autres régulièrement avec http://www.onsiteresidential.com et Think Green Construction, Inc (727-742-3899, Rudy). Tu peux aussi les appeler de ma part. je ne te conseille pas mon hone inspector car il est sous l’eau mais ton broker t’en conseillera.
      Voilà, bon courage ! Moi je ne chôme pas, j’ai acheté près de 30 maisons en un an (pour l’essentiel pour la société d’investissement que je gère, pas pour moi ! Ce ne serait pas très éthique de faire les deux en parallèle)… Du coup, même si j’ai des posts en tête (section 8, assurance, virements, etc.) je n’arrive pas à trouver le temps ! Reviens nous raconter tes aventures !
      Franck

  8. Sam dit :

    D’accord c’est noté pour le broker. 

    Tu pense qu’il est mieu de cibler uniquement les foreclosure ? J’imagine qu’il y a un certain délai entre l’offre faite et savoir si elle a été acceptée ou surpassée par un autre acheteur.

    N’étant sur place que 2 semaines j’aimerai ne pas me retrouver sans rien à la fin ^^

     

  9. Gilles clavaud dit :

    J’ai investi une maison à Tampa ar l’intermédiaire du site usa-immo.com.

    L’achat s ‘est très bien passé, par contre la location se passe très mal : un locataire est resté 4 mois, puis est parti du jour au lendemain en laissant destravaux à faire dans la maison.

    Depuis deux mois, la maison est vide….

    La rentabilité de cet investissement est quasi nul.

    J’ai investi 75000 US$ en novembre dernier, et le rapport à ce jour est de moins de 2000 US$ et dix mois.

    Investissement très risqué et très spéculatif.

    A fuir…….

    • immobilier-floride dit :

      Bonjour Gilles,

      C’est un témoignage intéressant (désolé…) car cela demande un rappel sur ce dans quoi on investit lorsqu’on achète une maison à 75000$ ou moins de 60 000€ (et je ne crois pas que ce soit lié à la personne chez qui on l’a achetée).
      Les personnes qui louent une maison à 75000$ sont des personnes qui dans l’ensemble ne peuvent pas se la payer. Ce ne sont donc pas des personnes qui ont une assurance vie, une épargne de précaution sur un livret A, etc. Ces américains existent (rappelons-nous que les américains sont en moyenne plus riches que nous) mais vivent dans des maisons à 150 000 $ ou plus (même s’ils sont locataires). Vous avez donc affaire à des personnes qui n’ont souvent pas d’argent d’avance mais plutôt des dettes de carte de crédit et qui sont très sensibles aux accidents de la vie (en d’autre termes perte d’emploi = expulsion). Les section-8 ne sont pas une assurance tout risque non plus (ce sont des populations par nature instable).
      Donc si dans l’absolu investir dans ce type de biens est un bon investissement, chaque maison de ce type prise individuellement comporte un fort niveau de risque. Personnellement, j’en ai acquis 13 (avec un prix d’achat moyen nettement en deça de 75 000$) justement pour cette raison. Les deux maisons de type « maison à 150 000$ » n’ont jamais eu en deux ans le moindre retard mais le ROI est inférieur à 9% (comptez 6/7% aujourd’hui), par contre la rentabilité du type « maison à 75 000 $ » va de plus de 25% à une maison qui va connaitre sont troisième locataire en deux ans (2 expulsions).
      J’ai fait le choix d’un certain nombre de maisons pas chères là-bas plutôt que par exemple un appartement à NY ou deux condo à Miami, car lorsqu’on a 13 maison le risque est lissé. C’est aussi la raison pour laquelle j’ai choisi de créer une société d’investissement qui possède 40 biens maintenant : les accidents existent mais la stabilité des revenus est importante.
      Investir dans une maison à 75000$ en Floride et penser qu’il n’y a pas de risque (je rappelle qu’en France les exemples de locataires qui restent plus d’un an sans payer dans des appartements qui valent des centaines de milliers d’euros sont dans tous les forums), c’est méconnaitre ce qu’est un investissement immobilier en général et un investissement à haut rendement dans un quartier populaire en particulier.
      Alors, investissement (très ?) risqué ? oui, surtout avec un seul bien.Investissement spéculatif ? Je ne vois pas le rapport. A fuir ? Je n’en tire pas cette conclusion, même si je ne conseille pas d’acheter un seul bien de type « maison à 75000$ » si l’on est pas prêt à accepter un fort niveau de risque.

    • patrick dit :

      Bonjour Gilles,
      Ou en êtes vous avec la location de votre maison?

  10. marc dit :

    Bonjour,

    En effet, cet article est très intéressant, ça me donne envie d’investir dans l’immobilier… coment faire concretement ?

     

    merci

    • immobilier-floride dit :

      Concrètement : soit me contacter, soit prendre un billet d’avion et vous rendre sur place !
      Que vous passiez par un intermédiaire ou en direct, il est toujours souhaitable de « prendre la température » par vous même et de rencontrer des professionels en situation. Cela permet de faire des choix éclairés.
      L’investissement aux USA est un investissement qui se prépare et il convient de tout prendre en compte lorsque vous faites vos prévisionnels (property management, taxes et assurances bien entendu -avec quelles garanties ?- mais aussi vacance et maintenance sur la durée de votre investissement et les frais administratifs : société, déclarations, frais bancaires, change, etc.).

  11. @gilles clavaud. effectivement je suis bien d’accord avec vous et c’est exactement ce que j’avais détecté quand je me suis rendu là-bas pour investir ou plutôt pour étudier la situation avant d’investir. En plus je ne me voyez absolument pas faire du neuf voir dix pourcents comme décrit dans ce blog mais plutôt 6 voir 5 pour cent…c’est pour ça que la solution de Franck me paraît très attractive car il y a un effet mutualisation et si dans le portefeuille une ou deux maisons voir plus ne sont pas occupé de toute façon on continue à percevoir le loyer des autres. acheter 1 seule maison est très risqué etbn’a pas de sens à mes yeux sauf avoir de 10 à 30 maisons en direct…mais là ça devient un vrai boulot !

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