Le marché locatif : Tampa et Hillsborough

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Le Greater Tampa Bay area, représenté dans la carte (source Google) ci-contre est une zone qui regroupe 4m d’habitants. C’est la seconde conurbation de Floride après Miami (5,5m) et devant Orlando (1,8m). La zone Tampa – St Pete compte elle 2.7m d’habitants. Le comté d’Hillsborough, aux contours rouges aux 1,23m d’habitants (1,5m estimés en 2025), est la zone où les investissements sont effectués.

Les maisons au nord de Tampa se trouvent dans la zone où est inscrit « Egypt Lake-Leto ». Valrico se trouve au niveau du « n » de « Brandon ». Il s’agit de zones de la première ceinture de Tampa.

La ville de Tampa s’est développée à partir de 1880 (découverte de phosphates puis arrivée du rail) et compte 100k habitants en 1930. Beaucoup de maisons du centre ville datent de la fin de cette période. Elle connait une nouvelle flambée dans les années 1950, la population passant de 125 à 275k habitants en dix ans puis stagne. L’essentiel des maisons du nord de Tampa date de cette période. La croissance a repris depuis 1990, la ville passant de 280 à 330k habitants aujourd’hui. Dans le comté d’Hillsborough la croissance décennale n’a jamais étésignificativement inférieure à 20% depuis 1920. Brandon, Valrico et Riverview se sont progressivement développées depuis la fin des années 1950.

 Son économie est diversifiée. Elle repose notamment sur l’exportation du phosphate, sur la pêche et le tourisme. Les principaux secteurs économiques de Tampa sont les services, les commerces de détail, la finance, les assurances et l’immobilier. Environ 740 000 personnes travaillent dans le comté d’Hillsborough, un chiffre qui devrait augmenter jusqu’à 922 000 vers 2015 (source wikipédia). Hors administrations, la base aérienne de MacDill et l’entreprise Verizon Communications sont les principaux employeurs de la ville avec chacun plus de 12 000 salariés. C’est aussi un important centre de conventions où les bateaux de croisière font relâche. Tampa possède un aéroport international (Tampa International Airport, TPA, 17 millions de passagers), le 26e parmi les aéroports nord-américains. Enfin St Petersburg accueille l’un des principaux musées Dali et le Campus de l’Univeristy of South Florida (USF) a Tampa est le 11è des Etats-Unis avec 46 000 étudiants.

 Cette économie permet à Tampa d’avoir un marché immobilier locatif dynamique, le taux de vacance y est de 11% (vacance totale), un taux très faible pour la Floride. En 2009, 170 000 des 475 000 ménages vivant dans le comté étaient locataires, soit 35%.

 La valeur moyenne des maisons vendues en 2011 était de 172k$ (médiane 130k). Le redressement est aujourd’hui net dans les chiffres concernant les maisons individuelles : le taux moyen de remise sur le prix est passé de 12% à 7% en un an et les stocks de plus de 11 000 à moins de 7 500 (15 000 en 2008 ou de 20 à 5 mois de ventes)).

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