L’année 2013 s’annonce excellente pour le marché immobilier américain

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Bonne année à tous ! Tous mes vœux de santé, de bonheur et d’investissements réussis 

Ces derniers mois ont été pour moi très chargés et très exaltants en même temps. La société d’investissement que je dirige compte maintenant une quinzaine de biens
et l’année 2013 s’annonce solide pour l’immobilier américain.

C’est un bon moment pour reprendre mes posts avec un petit point sur l’état du marché américain et de Tampa en particulier.

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Constat n°1 : la crise immobilière est finie (en Floride).

L’immobilier est un marché cyclique. Les prix sont bas. La demande repart. Les prix montent. Les constructeurs gagnent de l’argent du fait de cette montée des prix.
Ils construisent plus. Les acheteurs aussi ont gagné de l’argent. Ils achètent plus. Le phénomène s’entretien jusqu’à ce que les rendements baissent beaucoup. Et on construit trop. D’un coup, crise de confiance, tout se grippe. Les stocks sont trop élevés, les prix baissent. Puis ça repart… historiquement les cycles de hausse/baisse sont de +/- 5 ans et corrélés avec l’activité générale (ils y a aussi des facteurs exogènes aux cycles immobiliers).

 

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 Bref, le cycle baissier, au regard de la puissance de la demande actuelle en Floride (la population a augmenté de plus de 6% depuis le pic et rien n’a été construit…) et du niveau des stocks (3 à 4 mois de ventes, alors que le niveau des ventes est encore historiquement faible, notamment parce que beaucoup d’acheteurs ne trouvent pas « chaussure à leur pied ») et de la prudence des constructeurs, est clairement fini. Le cycle haussier qui s’ouvre, avec des prix en hausse de 9% depuis février 2012, devrait durer plusieurs années, comme dans tout cycle immobilier. Certains marchés (Chicago, Cleveland, …) semblent encore avoir des stocks trop importants et pourraient continuer à consolider en 2013.

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 Constat n°2 : la crise bancaire n’est pas finie

Il reste au niveau national environ 6 mois de ventes de « shadow inventory », le stock en cours de saisie immobilière (le processus met 3 ans en Floride, du fait du retard accumulé et du nécessaire passage en justice des dossiers). C’est beaucoup et en Floride je tablerais sur le double : la carte des « underwater households » de zillow.com est éloquente à cet égard. Cela rend l’offre et la demande plus équilibrée que les chiffres des stocks ne le laissent présager du fait d’un flux continu de « nouvelles » saisies (mais ne vous y trompez pas, c’est le vendeur qui a le pouvoir aujourd’hui, pas l’acheteur : les banques l’ont très bien compris). Sur un niveau de vente « normal » on serait donc à 8-9 mois de « shadow inventory » en Floride à déverser dans les 3 ans. Un niveau tout à fait assimilable par le marché (le stock des maisons saisies de trois grands intervenants a déjà baissé de 1/3 en deux ans tandis que les prix augmentaient et les stocks baissaient… la situation
à venir n’est pas différente avec une demande en hausse) mais qui pèsera néanmoins sur les prix.

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Il est très difficile de se financer aujourd’hui aux USA (et je ne parle pas de nous, pauvres non-résidents, pour lesquels rien n’est disponible pour des maisons de moins de 150 k$ et encore à des conditions qui ne font pas rêver). Et lorsqu’ils obtiennent un financement, les ménages n’arrivent pas à acheter car le niveau actuel des prix a attiré des investisseurs institutionnels ou particuliers qui paient « cash ». Donc les personnes qui ont un financement, même en offrant un peu plus, ne peuvent pas se positionner vers des biens
« au prix » et doivent notamment se tourner vers les constructeurs. Globalement l’activité « prêts immobiliers » des banques va mieux (elle a contribué positivement aux résultats des banques au dernier trimestre, pour la première fois depuis des années) mais celle-ci ont encore beaucoup de casseroles dans leurs bilans et font preuve d’une prudence presqu’aussi déraisonnable que la folie des années 2000.

De ce fait, à Tampa, les deux tiers des transactions se font « cash ». Tant que le marché ne reviendra pas à des achats financés, les prix resteront modérés : imaginez en France ce que seraient les prix si seul un tiers des transactions faisait l’objet d’un prêt bancaire(pour mémoire en 2012 l’emprunt a représenté 77% du montant des biens acquis, à Tampa, je pense que c’est autour de 25-30%…).

Constat n°3 : l’économie américaine va mieux, mais le météo n’est pas au beau fixe

Le fiscal cliff a été évité mais du fait de l’accord à minima, le déficit restera important. L’économie mondiale donne des signes de faiblesse (Chine notamment), le niveau de la dette est important, comme l’endettement des ménages (même s’il a baissé ces dernières années). Bref, tout n’est pas rose mais la FED a délibérément choisi de soutenir la croissance et l’immobilier et l’économie américaine devrait croitre nettement plus que dans notre vieux continent… portée notamment par le retournement du marché immobilier qui a contribué positivement au PIB en 2012 pour la première fois depuis 2005 !

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Conclusion :

La crise immobilière américaine a été la conjonction de 3 crises : une crise immobilière, une crise bancaire et une crise économique. La première est finie, les banques et l’économie vont mieux, mais tout ne va pas encore pour le mieux dans le meilleur des mondes, notamment au niveau de l’accès au financement. Au niveau actuels des prix, il faut rester à
l’achat, le marché va continuer sa remontée en 2013, vraisemblablement sans folie mais en continuant à subir un effet « rebond » et à panser les plaies des banques. La demande va être de plus en plus forte (il suffit de voir combien la presse américaine voire mondiale conseille d’acheter de l’immobilier américain) et le marché va rester très (et de plus en plus) tendu et difficile pour ceux qui comment moi achètent. Les constructeurs mettent du temps à s’ajuster et les prix restent très en deçà du coût de la construction sur
l’ancien. Imaginez que le prix moyen des transactions à Tampa est de 1080 €/m² : c’est moins cher que la Creuse pour une ville de 3 millions d’habitants dont la population croît de plus de 1% par an…

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2 réponses à L’année 2013 s’annonce excellente pour le marché immobilier américain

  1. Laetitia dit :

    Bonjour,

    Vos articles sont très intéressants, merci de partager vos expériences. Je voudrai juste savoir si j’ai bien compris. A l’heure actuelle, la demande étant forte, les vendeurs privilégient les
    acheteurs « cash », il est donc peu réaliste de tenter sa chance avec un financement bancaire, c’est bien cela ?

    Merci encore

    Bonne journée

    Laëtitia

    • immobilier-floride dit :

      Si vous obtenez vos financements bancaires en France, ce sera considéré « cash » aux USA. Par ailleurs les biens de moins de 100k$ sont quasiment « infinançables » par des non-résidents.

      Pour le reste, vous pouvez financer, par contre dans de nombreuses ventes il est précisé que les conditions suspensives de financement seront refusées. Il faut donc payer cash et refinancer en
      parallèle.

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