Introduction à la fiscalité immobilière franco-américaine

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Un étranger peut acheter et exploiter un bien immobilier aux Etats Unis sans visa ou permis. Les informations ci-dessus s’adressent aux non résidents US. Si vous avez une green card ou êtes ou prévoyez d’être résidents américain, votre situation sera différente.

Je rappelle tout d’abord qu’il s’agit ici d’informations glanées pour mes besoins personnels et que je vous relate. Même si cette matière ne m’est pas totalement étrangère, je ne suis pas avocat fiscaliste, j’ai peut-être fait des erreurs, les réglementations changent, etc. Vérifiez avec des professionnels !

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      1. Impôt sur le revenu

La France et les USA ont signé une convention permettant d’éviter la double imposition le 31 août 1994 (http://fr.ambafranceus.org/IMG/pdf/convention_fiscale_franco-americaine.pdf).

Les investissements immobiliers aux USA peuvent être détenus soit en propre, soit via une société. Les sociétés à responsabilité limitée sont essentiellement de deux types : la limited liability company ou LLC et la corporation. La seconde ne se justifie pas pour l’achat de quelques maisons de rapport sauf problématiques fiscales spécifiques (mais dans ce cas vous avez déjà un fiscaliste…). La LLC est généralement transparente fiscalement (c’est-à-dire que chaque membre déclare au fisc américain ses impôts sur le revenu au prorata de sa participation dans la LLC et du résultat de celle-ci) mais on peut l’assujettir à l’IS (impôt sur les sociétés) comme une Corp si on y a intérêt et qu’il n’y a pas un seul actionnaire. La LLC laisse une grande latitude statutaire. Lorsqu’il y a plus d’un actionnaire à la LLC, qu’elle soit assujettie à l’IS ou à l’IR, le seul élément à porter à la connaissance du fisc est son résultat.

 Dans ce cadre (article 6 de la convention), les revenus locatifs sont toujours imposés et payés uniquement aux Etats-Unis (formulaire 1040NR) mais les revenus locatifs doivent être redéclarés à l’administration des impôts française recalculés selon les normes françaises dans le cadre du formulaire 2047 et sont réintégrés dans le calcul de votre taux d’imposition en France via le report du formulaire 2047 dans le formulaire 2042, case TK (il n’y a pas de nouvel impôt sur votre revenu aux USA mais le taux moyen d’imposition sur vos revenus français devrait augmenter : le fisc va calculer l’impôt que vous auriez dû si ces revenus avaient été perçus en France et multipliera cet impôt par le rapport entre vos revenus français et vos revenus totaux). Du fait de ce mécanisme, la CSG et la CRDS sont elles entièrement annulées par le crédit d’impôt. Lorsque les biens sont détenus en direct et non via une société, l’Etat américain peut sous certaines conditions demander un prélèvement à la source.

Dans tous les cas, l’ensemble des charges liées aux opérations immobilières et/ou entrant dans l’objet social de la LLC, qu’elles soient déboursées en France ou aux Etats-Unis sont déductibles du revenu taxable (taxable income). Quel que soit le mode d’intervention retenu, le coût d’acquisition des biens est amortissable sur 27,5 années (déduction faite de la valeur des terrains) et le coût de mise en place des crédits immobiliers l’est sur la durée de ces crédits.

Votre revenu taxable est donc égal à l’ensemble des loyers perçus, une fois déduites toutes les charges même celles constatées en France, l’amortissement des biens, le coût des crédits, etc. et une fois déduite la personal exemption de 3 800$ (valeur 2012, la seule déduction offerte aux non résidents US). Si vous êtes en couple (ce qui est mon cas), chaque époux doit faire une déclaration séparée. Vous divisez donc le revenu par deux et bénéficiez de deux exemption de 3800$.

Il n’existe pas d’impôt sur le revenu ou les sociétés spécifique à l’Etat de Floride (c’est interdit dans la constitution de l’Etat…). Les revenus sont
ainsi taxés au taux fédéral avec un taux maximal de 35%.

Si l’on réintègre la déduction de 3 800$ dans le revenu taxable cela donne cela pour un célibataire (pour un couple c’est mécaniquement le double) :

  de 0 à 3800$ : pas d’impôt

de 3801 à 12500$ : 10%

  de 12500 à 39150$ : 15%

  de 39150$ à 89450$ : 25%

  de 89450$ à 182450$ : 33%

  de 182450$ à 392150$ : 35%

Pour savor ce qu’il faudra ajouter dans les autres états que la Floride : allez ici.

Donc une maison à 60 000$ qui rapporte 10% de rendement net, générera un revenu taxable avant exemption de 60 000* 10% – 1500 (amortissements) = 4500$. Donc 70$ d’impôt aux USA pour un célibataire (1% du revenu), rien pour un couple… Par contre les 6 000$, soit 4 500€ seront réintégré dans le calcul de l’impôt en France. Si vous gagnez 60 000€ annuels, le fisc calculera l’impôt qui aurait été dû avec un revenu de 64 500€ de multipliera cet impôt par 60000 / 64500… Ce mécanisme annule de facto la CSG (qui sinon aurait été due).

Les déclarations se font en mars et le paiement des impôts sur le revenu en octobre. Attention, la première année, il faut demander avec sa déclaration (inutile de le demander avant, votre demande sera refusée…) l’attribution d’un International Tax Identification Number (ITIN) qui sera votre numéro fiscal US en lieu et place du numéro de sécurité sociale (pour les américains).

 S’agissant de la plus-value, elle est taxée à 25% par l’IRS américaine si le bien a été détenu moins d’un an et 15% au-delà. Là encore, c’est sans compter la « dîme » des états autres que la Floride (13.3% en Californie par exemple) : les taux ici. Pour s’assurer du paiement de cet impôt, 10% des sommes d’un closing peuvent, au-delà d’un certain montant, être mises sous séquestre par la title company jusqu’à la main-levée de l’administration fiscale américaine (loi FIRPTA). L’administration fiscale française ré-évaluera l’impôt qui aurait été dû en France à ce titre (qui changera probablement cette année suite à l’élection présidentielle…) en déduisant comme un crédit d’impôt le montant acquitté aux USA. Du fait de ce mécanisme, la CSG et la CRDS ne sont pas annulées et sont bien dues sur la plus-value.

2. Taxe foncière

 Enfin, la taxe foncière est de environ 2,2% de la valeur des biens (« appraised value ») estimée par l’administration le 1er octobre. Elle est payable annuellement en octobre. L’appraised value est calculée par le county appraiser. Elle est généralement inférieure de 10 à 20% au prix du marché. Pour Tampa / Hillsborough : http://www.hcpafl.org. Elle est payable dès le 30 octobre (avec une réduction pour paiement d’avance) ou a plus tard de 30 mars de l’année suivante.

     3. Autres impôts

Pour ceux d’entre vous qui paient l’ISF, aucun impôt de la sorte n’existe aux USA mais les biens entrent dans votre patrimoine à déclarer en France.

Sur les questions de successions et de donation, il existe également une convention évitant la double imposition.

Enfin, pour les belges ou les luxembourgeois, quelques éléments ici (à vérifier).

Pour en savoir plus : , et .

Recherches ayant permis de trouver cet article :

  •  convention fiscale et contributions sociales
  • ·  droits de succession crédit d’impôt us llc

  • ·  fiscalité immobiliere floride

  • les biens immobiers aux usa taxables a l’isf france
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4 réponses à Introduction à la fiscalité immobilière franco-américaine

  1. Christophe dit :

    Bonjour

    Votre démarche me semble Très intéressante, en effet l’immobilier Usa risque d’être une bonne affaire, car
    de notre côté de l’atlantique les prix sont relativement élevés

    De mon côté avec des revenus fonciers Français, je pratique le déficit foncier, des travaux sur de
    nouveaux biens allègent les revenus,

    Je ne pense pas que Les couts de rénovation Usa rentrairaient en déduction des revenus fonciers
    français, mais neanmoins unitairement je pourrai être interessé par des biens à rendements interessants.

     

    bien cordialement

     

    • immobilier-floride dit :

      Ils le sont, mais selon la mécanique très spécifique de l’annulation de la double imposition franco-américaine (et pas à l’€/€). En effet, les revenus américains restent des revenus fonciers,
      donc la méthode du déficit foncier s’applique.

      Imaginez que vous gagnez en France 20k de revenus fonciers. Aux USA, vous avez la première année 15k de déficit foncier + 5 k de revenu foncier. L’administration va tout d’abord calculer votre
      taux d’imposition monde. Elle va donc calculer votre taux moyen d’imposition comme si vous aviez 20k -15k +5k = 10k de revenus fonciers. Il sera inférieur au taux moyen que vous auriez eu si vous
      n’aviez pas investi aux USA. Ce taux minoré sera appliqué à vos revenus français uniquement, donc le déficit foncier US a bien réduit votre imposition (mais pas en baissant et le taux et la base
      imposable comme du « vrai » déficit foncier, seul le taux est réduit, pas a base… c’est assez sioux !).

      [PS1 : Je ne suis pas fiscaliste mais c'est ma compréhension du mécanisme tel qu'il m'a été expliqué par des professionnels]

      [PS2 : Mon point de vue sur la question est qu'il vaut mieux de gros revenus et de gros impôts que de petits revenus et de petits impôts, si telle est l'alternative...]

  2. Ping : Acheter des terrains constructibles en Floride ou aux Etats-Unis : une bonne idée d'investissement ? | BLOG IMMOBILIER FLORIDEBLOG IMMOBILIER FLORIDE

  3. Robert dit :

    Tous ces renseignements sont très utiles,plus concrètement j ai un bien situé à South Beach que je loue a la semaine via Airbnb.A compter de 2015,ils retiennent 30% sur touts mes loyers et m envoient le formulaire 1040s avec ces déductions.COmment de mon côté puis je faire valoir les frais lies a ce bien ( property taxes,frais de copropriété ,assurance etc).
    Merci d avance pou votre aide

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