HOA fees / CDD, qu’est-ce que c’est ?

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Lorsque vous achetez ou gérez une maison de moins de 20 ans aux Etats-Unis vous tomberez souvent sur ces termes, sources de dépenses importantes et récurrentes… Que
recouvrent-elles ? Peut-on les réduire ?

Ces charges sont liées à la création de communities (gated communities ou non) qui sont des grands ensembles de plusieurs centaines ou milliers de maisons développés par une même entité (subdivision ou planned unit development). Ce sont des deed restricted areas, où le fait d’y être propriétaire implique d’adhérer et de faire siennes des obligations qui peuvent limiter la liberté du propriétaire (par exemple dans les communautés « 55+ » on ne peut pas vendre sa maison à un couple de 20 ans ou héberger son petit-fils à l’année… et dans certaines communautés la location est interdite !).

Les Homeowner’s association fees (HOA fees)

On distinguera les active HOA des passive HOA.

 Les passive HOA sont payables dans les communities par les propriétaires de maisons individuelles. Elles servent à payer l’entreprise qui assure la gestion (comme un syndic) et les charges communes à la community.  La HOA a la responsabilité de l’« apparence de la communauté » (vous serez pénalisé si votre maison n’a pas été peinte récemment ou dans les bonnes couleurs, si votre herbe n’est pas coupée –ils viendront le faire à vos frais-, etc.), de la maintenance de la piscine, de l’aire de jeu pour enfants, du tennis, de la « maison de la communauté », etc. Elles sont payables selon des fréquences variables (du mois à l’année) au gestionnaire de la homeowner’s association et sont généralement de 100 à 500$ par an (voire beaucoup plus dans des gated communities haut de gamme ou s’il y a un golf…). Elles visent donc à assurer un niveau minimal de service et de maintenance de la community,ce qui n’est pas nécessairement une mauvaise idée à long terme…

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Les active HOA sont celles que l’on trouve dans des condos (appartements) et des townhomes (maisons de ville). Elles se paient mensuellement, comprennent les passive HOA ainsi que la maintenance des condos/ townhomes. Sont généralement inclus la structure, les extérieurs, la toiture, les murs mitoyens et l’assurance de tout ceci. Ce sont des économies dans la maintenance de votre bien, mais cela vous coutera généralement de 200 à 400$ par mois… Par ailleurs, vous choisirez certainement de doubler cette assurance que vous payez avec la HOA fee avec une seconde assurance pour votre bien loué (qui comprendra tout ce qui n’est pas couvert, sachant que l’assurance du locataire n’est jamais obligatoire aux USA… même si vous pouvez la demander).  Les frais de gestion de la HOA seront également redondants avec ceux que vous paierez de toute façon à votre property manager.

Bref, des charges en plus qui bénéficieront en premier lieu à votre heureux locataire. Sachez que l’existence d’une HOA génèrera des frais en plus à chaque
acquisition/cession car il faut faire un état d’entrée/de sortie et que la cession soit autorisée, idem à chaque changement de locataire.

Un peu comme les copropriétés en France, les décisions structurantes des HOA sont prises par les membres, même si la gestion en est nécessairement déléguée.

Les Community development district (CDD)

 Les CDD ne sont pas une association de droit privé comme les HOA mais un échelon « optionnel » de gouvernance locale, les districts (comme un « quartier »). Lorsqu’ils existent, ils sont être en charge des parties communes à la place des HOA (piscine, pelouses, lacs, etc.), d’une sécurité renforcée (patrouilles privées), des abords des routes et sont généralement en charge des échangeurs avec les routes majeures pour l’accès la communauté. Le CDD peut également avoir servi pour payer l’assainissement des terrains et la construction des parties communes sur la base d’emprunts (bonds) à rembourser sur 20 ans (ce qui a permis de baisser in fine le prix de vente des maisons…). Donc les remboursements sont souvent élevés pendant les 20 premières années (de 1 000 à 5 000$ par an) puis diminuent, à moins que de nouveaux investissements soient réalisés ! Comme il s’agit d’entités publiques, le paiement des fees se fait généralement sur la feuille d’impôt foncier (ce qui explique parfois que pour certaines maisons les impôts soient très  élevés…), généralement annuellement.

 Pour les HOA comme pour les CDD, si vous ne payez pas l’association ou le district pourra mettre un lien sur votre maison et demander, à terme, sa vente aux enchères. Par ailleurs, suite aux subprimes, notamment dans les communautés développées en 2005-2007 dont certaines maisons n’ont longtemps pas trouvé preneur, les recettes ont été maigres (quand on ne paie plus sont emprunt on ne paie généralement plus les HOA fees non plus et lorsque la majorité des terrains à bâtir n’ont pas été construits mais que la piscine l’a été, les charges fixes à répartir peuvent être importantes). Donc la situation financière de certains HOA ou CDD peut être extrêmement détériorée et vous deviendrez solidaire de ses dettes de façon illimitée. Donc avant d’acheter, demandez les comptes de la HOA ou du CDD, de la même manière que vous demanderiez l’état de la toiture d’un immeuble ancien en Europe avant d’y acheter un appartement.

 Ces charges ne sont pas négociables. Et comme toutes les autres charges, elles ne peuvent pas être répercutées en tant que telles sur le loyer, qui est net. De ce fait, les biens aux HOA et CDD élevés offrent généralement des rentabilités nettes plus faibles que les biens aux HOA et CDD plus faibles, effet renforcé par le fait que la rentabilité du neuf est généralement plus faible que celle de l’ancien. Si elles sont la garantie que la community sera correctement entretenue, des CDD élevés peuvent aussi faire peur à de futurs acquéreurs. Faites donc attention lorsque vous achetez une maison de moins de 20 ans à bien en tenir compte et éventuellement à auditer les comptes du HOA.

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