Alors rebulle ou pas rebulle aux Etats-Unis ?

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On a pu lire sur Atlantico sur la base d’un article d’un blogger américain que la bulle US serait revenue et que ces pauvres américains n’auraient décidément rien compris…

Alors que nous sommes nous-mêmes ici au bord du précipice (ou de la pente douce, nul ne sait…) c’est agréable de se dire qu’il y a plus bête ailleurs… mais peut-être un peu rapide !

Quel est le procès qui est fait ?

  •  Après une baisse de l’ordre de 35% qui a duré 6 ans, le marché est reparti à la hausse et pas une petite hausse : plus de 8% au dernier case-schiller, pourcentage qui monte à un vertigineux 23% à Phoenix…
  •  Les grands fonds US (qui ont investi déjà la bagatelle de 10 Md$ et qui n’en ont pas fini puisque Blackstone vient de se faire prêter 2,2 Md$ pour continuer, par… la Deutsche bank (la même qui a envoyé une équipe à Chypre draguer les investisseurs
    qui avaient leurs dépôts là-bas… rien ne se perd…) explique très largement cette hausse car ils représentent actuellement un volume jamais atteint. Colony annonce « fièrement » un taux de location de… 57% tandis que Blackstone dans un autre article explique qu’ils « store » la moitié des maisons qu’ils achètent…
  •  Sur les marchés où les ventes issues de Foreclosures ont été les plus fortes (Ouest de Phoenix, Las Vegas, etc.) les loyers seraient stables ou en baisse, donc , sous-entendu, lorsque tout sera mis en location, le grand effondrement des loyers et des rentabilités de ces fonds n’est pas loin…


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·    Bref, plus de rentabilité, hausse des prix, irrationnalité, bulle, éternel recommencement…

 Mais c’est quoi une bulle ? C’est une stratégie irrationnelle où le rendement / les perspectives de plus-values « raisonnables » ne justifie plus l’investissement, ce phénomène est souvent amplifié par de l’investissement avec de la dette. On attend une plus-value « irrationnelle » qui… ne viendra jamais.

Qu’est-ce qui est vrai, qu’est-ce qui est faux dans tout cela ?

·        La remontée actuelle des prix est tirée par les gros fonds américains, pendant que de nombreux ménages n’ont toujours pas accès au crédit (la majorité de la production aux USA actuellement est du refinancement / rachat de crédit). C’est incontestablement vrai ! Il suffit d’aller sur le terrain pour s’en rendre compte…

Que font ces fonds ? Ils profitent de la différence entre deux rendements :

  •  celui de la « pierre papier » dont le prix a été multiplié par près de 3 en 5 ans (index général ou index résidentiel) d’un côté, et celui de la pierre physique qui n’a monté que de 10% de l’autre ;
  • celui du prix de l’argent d’un côté (moins de 3% pour ces acteurs) et du rendement locatif d’une maison (de l’ordre de 5-6% pour les biens qu’ils achètent), soit
    un spread historiquement élevé.

Ces fonds alimentent-ils une nouvelle bulle ?

Non, car ce sont des « arbitragistes » qui repartiront dès que les prix remonteront (ce qui ramènera le prix de l’immobilier physique vers l’immobilier papier et fera baisser les rendements des maisons) ou les taux (ce qui fera baisser le spread). Aujourd’hui, les fonds suivent une stratégie gagnante : ils peuvent revendre « en papier » et leur risque est garanti par le rendement. C’est une stratégie rationnelle.

D’ailleurs Blackstone et d’autres investisseurs prévoient de mettre leur portefeuille de maisons individuelles en bourse via des IPO pour récupérer la valeur. Or, comme la valeur « papier » est bien supérieure à la valeur « physique » des biens aujourd’hui, ils peuvent se permettre d’acheter au-dessus du prix du marché et de faire monter les prix…

Il est évident que cette arrivée de biens sur le marché locatif alimente l’offre et rend les prix des loyers plus sages (il faut dire que pendant un an on a été près de la surchauffe), mais il s’agit là encore de problématiques locales, qui ne sont pas les mêmes à Detroit ou à Phoenix, Miami ou Tampa où la demande reste forte, ne serait-ce que pour des raisons démographiques. Et ceci d’autant plus que la mise en location n’a pas été pour l’instant la priorité de ces fonds (qui peinent à mettre en place des équipes suffisantes pour rénover et  louer ces biens), et cela de façon assumée. Mais il ne faut pas s’y tromper, ces biens seront biens loués in fine à des taux très supérieurs lorsqu’il faudra rendre belle « la mariée » à mettre en bourse. Depuis dix ans, les loyers ont évolué de concert avec l’inflation et on peut penser que la très récente hausse de 2012 sera « calmée » par les mouvements en cours. Mais rien ne montre une « bulle » des loyers ou ne laisse anticiper un effondrement de ceux-ci.

Bref, aujourd’hui il n’y a pas de bulle (pas encore…), il y a « effet rebond » : on a jeté bébé avec l’eau du bain et comme on se rend compte que bébé surnage, on rachète (cash) ce qu’on a vendu (à perte)… Par contre, on peut bien y voir un indice du fait que Wall Street considère l’immobilier physique comme un actif décoté et attractif.

Cette hausse « financière » des prix de l’immobilier résidentiel américain ne peut d’ailleurs être que temporaire et s’arrêtera une fois que les fonds auront fait leurs emplettes. Elle ne durera sur le long terme que si le vrai moteur de l’immobilier (rappelons que le marché US est un marché en milliers de milliards de dollars, 10 milliards n’ont pas d’effet de long terme…), c’est-à-dire l’investissement des ménages reprend.

Et cela n’est pas encore le cas…

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8 réponses à Alors rebulle ou pas rebulle aux Etats-Unis ?

  1. ces bulles me font peur, les américains doivent faire attention à certaines pratiques

    pour éviter de replonger dans une crise

  2. Fefe dit :

    ces bulles représentent une grande menace pour les américains d’où le fait de favoriser l’investissement en est une solution

  3. la formation d’une bulle est longue et en général on peut la voir venir quand les prix augmentent de façon déraisonable et ne sont plus en rapport avec les prix d’autres biens de consommation. la particularité est la violence de l’éclatement de la bulle avec des prix qui chutent en quelques mois pour atteindre un niveau parfois 10 ou 15 ans avant.

  4. peyronnet dit :

    Surprenant de parler de la bulle « potentielle » de l’immobilier aux USA quand la France est classé par le FMI comme le troisième pays au Monde ou l’immobilier est le plus su-évalué. Quand on voit dans quel état est notre immobilier avec des prix de terrains et de maisons totalement incohérents…..
    Je suis très craintif pour la situation de notre pays , et très confiant sur les USA
    Francis

    • Adminjfc dit :

      oui j’approuve totalement, d’ailleurs nous voyons une érosion lente se mettre en place même sur Paris qui me fait penser aux années 1992 post guerre du golf qui a duré 5 ans et a vu les prix en France baisser d’environ 30%.
      la correction pourrait être plus forte sur la france, ce qui laisserait place a une quirielle d’investir etrangers, type chinois qui fondraient sur Paris !

  5. Laurent dit :

    avec une croissance de 3% aux USA en cette année 2014 et près de 4.3% en Floride un accès au crédit très restreint pour les ménages américains après la mavaise expérience de 2008, nous pouvons avancer sans risque qu’il n’y a pas de bulle venir sur l »immobilier aux USA pour les quelques années qui viennent. Par contre sur la bourse ou même la monnaie, c’est une autre affaire!

    • Adminjfc dit :

      effectivement :-) je crois même que la Floride est à 4,5%.
      en parlant de croissance pour l’année 2014, je dirai même qu’en Grande Bretagne, ils font aussi du 3,2%.
      la France et ses 0.3% est pitoyable !

  6. Guillaume dit :

    Heureusement qu’en France les liquidités se sont stabilisées sur le marché de l’immobilier . De plus avec les taux d’emprunts très bas j’ai décidé d’investir dans une LMNP en passant par ce site http://www.lmplmnp.com

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