Acheter des terrains constructibles en Floride ou aux Etats-Unis : une bonne idée d’investissement ?

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Dans le cadre de l’investissement immobilier en Floride et aux Etats-Unis on m’a posé la question de l’investissement dans du terrain viabilisé et constructible.

Est-ce un bon placement ?

 

Un peu de théorie…

La valeur d’une maison se décompose entre la valeur du terrain et la valeur du bâti. Le bâti se déprécie (et il passe de mode, beaucoup plus aux USA qu’en France où le confort prime sur le patrimoine…) mais le coût de la construction augmente. Donc quand on évalue la valeur d’une maison, on estime son coût de reconstruction puis on le déprécie.

 La valeur du terrain est donc la résultante de la soustraction entre la valeur de la maison et la valeur du bâti. A court terme, toute hausse ou baisse de la valeur d’une maison est donc entièrement imputable au terrain. Dans la durée, lorsque l’on y intègre l’évolution du coût de la construction, on peut également estimer pour simplifier que la valeur du bâti est stable (l’inflation annulant la dépréciation) et que donc la totalité de l’évolution du prix va dans le terrain.

 C’est la théorie mais aujourd’hui si l’on regarde le prix de certaines maisons en Floride (quartiers récents de « grande banlieue » ou quartiers anciens et populaires en centre-ville), la valeur sous-jacente des terrains (maisons – bâti) est négative… et elle ne redeviendra positive dans le temps que lorsque les prix remonteront suffisamment. On peut aujourd’hui acheter (pour des maisons de 5/6 ans par exemple) une maison pour moins cher que la valeur du terrain plus son coût de construction. Cela a un impact lorsque l’on compare les deux investissements.

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Les terrains en Floride, prenons un exemple

 Prenons un exemple : une maison valant 105 000$ à construire, vendue pour 100 000$ et qui rapporte 5% net avant impôts ou l’achat de son terrain pour 15000$ et qui vous coûtera 2% de taxes par an (ces chiffres sont libres mais réalistes, faites vos propres estimations en fonction de votre étude du marché !).

 Si les prix augmentent annuellement de 6%, la maison vaudra in fine un peu plus de 150 k$ et aura rapporté 38k$ de revenus alors que le terrain vaudra 45 k$ et aura coûté 6,5k d’impôts. Si on intègre 8% de frais liés à la vente, cela fait un TRI de 9,5% pour la maison et 11,9% pour le terrain. Rapporté à un investissement de 100 k$ dans les deux cas, les deux investissements sont presque équivalents, avec un avantage pour le terrain.

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Si les prix augmentent de 10% par an, on passe à 13% de TRI sur la maison et… plus de 24% pour le terrain. Il vaut mieux acheter un terrain. Mais ne rêvez pas trop…

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Par contre si les prix n’augmentent que de 3% par an (l’inflation…), l’acheteur d’une maison s’enrichit (TRI de 7%) et l’acheteur d’un terrain s’appauvrit.

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Cette dernière hypothèse est peu probable car, du fait de la pénurie de maisons en Floride, la construction a repris et le prix des maisons récentes augmente régulièrement pour dépasser logiquement le coût de la construction, …mais elle existe !

 Pour être rigoureux, il faudrait a minima prendre deux autres choses en considération :

-   L’acheteur de terrain peut s’exonérer de la création d’une société, le
risque civil étant négligeable, et des coûts attachés (1000$ ou plus par an).

-   Pour un français, la fiscalité des plus-values est beaucoup plus forte que celle desrevenus fonciers (plus de deux fois dans la majorité des cas), donc net d’impôt sur le revenu, le calcul devrait être plus favorable à l’achat de maison, notamment dans le premier exemple.

En synthèse

L’achat de terrain a des avantages :

-  pas de gestion compliquée (fiscalité uniquement) et société non obligatoire,

-  mise de départ plus faible,

-    la croissance des prix est plus forte quand le prix monte.

 Et des inconvénients :

-    fiscalité (française) plus lourde,

-   revenus négatifs contre revenus positifs pour la
location,

-   aujourd’hui on peut acheter des maisons dont la valeur implicite du
terrain est négative (la valeur de la maison est inférieure à celle du bâti),

-   gros effet de levier, donc grosse incertitude sur
le revenu / bénéfice.

 En tout état de cause l’achat de terrains en Floride est certainement un bon investissement (vérifiez quand même le prix, la qualité de l’emplacement, la constructibilité, les zones inondables, etc.), mais pour arbitrer avec d’autres stratégies d’investissement dans l’immobilier américain, tout dépend de vos anticipations et de votre situation personnelle. Des agents immobiliers sur place ou même en France peuvent vous accompagner (n’hésitez pas à m’interroger par email).

Et pour la petite histoire…

Je souhaitais moi aussi doper les investissements que je réalise pour le compte de mes investisseurs avec du terrain pour apporter du potentiel de plus-value mais je ne voulais pas abandonner le revenu (la plus-value est toujours aléatoire, dans son occurrence comme dans… sa fiscalité).

 J’ai donc acheté un terrain de 2,5 ha, non entièrement constructible mais qui est un petit bijou au bord d’une rivière et d’un petit étang, un peu à l’écart tout en étant proche de la route fédérale 301 et à 45mn de route de Tampa ou de Sarasota… et pourvu d’un mobilhome que j’ai rénové. Le prix du terrain était cohérent avec sa valeur « sans » le mobil home (20 000$ par hectare).

Donc mon terrain nu me rapportera… un revenu !

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google map

Un petit ajout…

Suite à quelques réactions à cet article, trois petites remarques que je considère de bon sens :

  • n’achetez jamais de terrains dans le centre de villes  en déclin (le Michigan en général mais il y a des endroits à Tampa des endroits où je ne le conseillerais pas non plus) car votre terrain ne vaudra jamais rien à l’avenir. Les maisons valent moins cher à la revente que terrain + construction et cela ne va pas changer. Il y a des millions de terrains dispos à Sagenay, Detroit, Flint qui valent le prix des terrains agricoles… 
  • n’achetez pas de terrains dans les zones à pétrole de schiste (sauf à espérer qu’on puisse y forer un puits) : les coûts de construction sont élevés et ces
    emplacement ne valent que par leur capacité à produire du cash flow à court terme : ce sont des villes champignon. Les chambres / appartements / suites en partagé pourquoi pas (ça a pour moi un 
    côté lotterie : combien de temps ai-je pour faire mon ROI mais ça peut payer [gros]) mais pas un terrain…
  • il est beaucoup plus facile de vérifier la « vraie valeur » d’un terrain que d’un bâtiment : si vous avez une vente ou un comparable récent, ce sera fiable, alors
    qu’une maison, on peut toujours y investir des dizaines de milliers d’euros en travaux pour justifier (parfois à raison) un prix très différent de celui payé il y a 3 mois. Donc allez voir l’historique de vente sur zillow ou sur le site des impôts (plus fiable, tapez « property appraiser + nom du comté » sur google) ou cherchez-y des comparables. Si on vous revend un terrain plus que 20/30% plus cher qu’une transaction de l’année ou l’équivalent à quelques centaines de mètres, restez à l’écart quoi qu’on vous dise…
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4 réponses à Acheter des terrains constructibles en Floride ou aux Etats-Unis : une bonne idée d’investissement ?

  1. vincent dit :

    Excellente analyse.

    Je peux juste ajouter un élément qui a été oublié, les coûts de viabilisation. En effet, il y a beaucoup de foncier potentiellement disponible en Floride.

    Par contre, la viabilisation coûte cher (plusieurs dizaines de milliers de dollar par terrain). Les prix des terrains viabilisés sont acutuellement en-dessous de leur coût de revient, ce qui
    limite le risque en préiode de reprise de la construction (et à condition de faire les bons choix).

    Pour ma part, je préfère le rendement sûr à la plus-value hypothétique, selon l’adage ‘ce qui est pris n’est plus à prendre ». Cependant, c’est du feeling, pas du rationnel et je pense que la
    stratégie d’achat de terraisn n’est pa stupide.

    • immobilier-floride dit :

      Ca dépends de ce que vous entendez par viabilisé : est-ce que les impact fee ont été payées ou les accès à l’eau, à l’égoût ou à l’électricité passent simplement au droit ? Par ailleurs,
      souvenez-vous qu’un terrain « viabilisé » (je ne parle pas d’un terrain agricole) coute cher car par exemple dans la baie de Tampa il doit être tondu (maison ou pas maison, sauf à l’entourer d’une
      clôture ce qui est une dépense) tous les mois sous peine d’amende… Cela peut aller assez vite et la vitesse de pousse ou le type de plantes qui poussent sont très différentes de ce qu’on a ici
      (les « herbes » peuvent faire 2/3 mètres de haut).

      Je crois aussi que la stratégie d’achat de terrain peut avoir du sens, mais la prise de risque fait que je préfère aussi le tien aux tu l’auras.

  2. merci pour ce billet très explicite sur l’investissement dans l’immobilier aux USA, en floride plus précisément. Je pense qu’investir dans la pierre, quel que soit le pays est assez sûr, il faut
    savoir ce que dit la législation par rapport aux étrangers qui veulent acquérir des bien immobiliers, dans certains pays ça peut être problématique

    • immobilier-floride dit :

      Ce n’est pas le cas. Il n’y a pas (peu) de pays plus accueillant avec l’investissement étranger que les USA.

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